¿Quién es responsable de los defectos de construcción cuando es uno mismo el promotor?

GA Togas&Tributos Abogados ha conseguido una sentencia favorable a los promotores de un unifamiliar, cuya particularidad no es que la empresa constructora subsane los defectos constructivos, sino les indemnice para que ellos tengan libre elección de contratación para subsanarlos.

¿Qué pasa cuando se compra un terreno y se quiere hacer una vivienda unifamiliar, siendo tú mismo el promotor de la obra, y una vez finalizada ves defectos de construcción y que no se cumple con la ley de edificación? ¿Quién es el responsable? ¿La constructora, el arquitecto, el director de ejecución de obra o tú mismo, el promotor?

Generalmente la constructora, y subsidiariamente el arquitecto del proyecto y el director de ejecución de obra, se deben hacer cargo de subsanar los desperfectos y cumplir con lo estipulado en el contrato y con la ley de edificación.

Pero, ¿Qué ocurre cuando ni la constructora, ni el arquitecto, ni el arquitecto técnico subsanan los desperfectos?

Es el caso de nuestro clientes, GA Togas y Tributos Abogados ganó la demanda interpuesta tanto a la constructora del unifamiliar como al arquitecto y al arquitecto técnico (en este caso la misma persona), condenándoles, no a reparar los daños, sino a pagar el importe peritado, para que los propietarios pudieran contratar a la empresa constructora que ellos quisieran, sin tener que estar supeditados a los demandados que habían cometido esos errores constructivos y cuya confianza habían perdido.

LOS HECHOS Y PASOS A DAR

Tras una fuertes lluvias, la vivienda sufrió humedades debido a filtraciones por el tejado, se llenaron de humedades los falsos techos y paredes, y sufrió una inundación debido al desbordamiento de la piscina, cuando los clientes creían que la obra se había finalizado satisfactoriamente.

En un primer momento, se llamó al perito del seguro de hogar, pero después de una inspección, realizó un informe en el que se decía que el seguro no se hacía cargo porque los daños habían sido causados por defectos de construcción.

Los propietarios dieron parte a la constructora de su vivienda y al arquitecto para que arreglasen los desperfectos, pero ninguno se hizo cargo de arreglarlos.

Viendo que nadie procedía a la reparación, GA Togas&Tributos, en representación de los clientes, presentó una demanda de reclamación de cantidad derivada de responsabilidad civil por defectos constructivos, y subsidiariamente derivada de responsabilidad civil por incumplimiento contractual, por un importe cercano a los 40.000 € para arreglar las consecuencias de los defectos de construcción, cifra presupuestada por un perito externo.

LA SENTENCIA

Las partes demandadas reconocían ciertos defectos constructivos, pero no su responsabilidad:

El arquitecto alegaba que eran los promotores, nuestros clientes, los causantes de los defectos por haber propuesto algunos cambios por estética que provocaron esos desperfectos, pero, aunque los clientes no habían realizado esa propuesta, la sentencia dictaminó que “su deber como director de la obra es mandar deshacer lo mal hecho. Los promotores pueden proponer las modificaciones que les parezcan oportunas, por motivos estéticos o económicos o por los que sean, pero no son técnicos y desconocen si tales modificaciones pueden tener efectos no deseados. Para eso está el arquitecto, que es quien debe advertirles de las complicaciones que conllevarían esas modificaciones y aceptar o rechazar en consecuencia cualquier propuesta de modificación, pues él es quien deberá dar el visto bueno a la obra.”

A su vez la constructora responsabilizó al director de obra, pero la sentencia determina su responsabilidad al decir que “Los daños que tienen su origen única y exclusivamente en defectos de construcción, defectos constructivos no debidos a un defecto del proyecto, sino a una mala ejecución de las obras, son sin duda imputables a la constructora, quien no ha obrado conforme a las normas de su lex artis, que ha de conocer sin necesidad de recibir instrucciones expresas”.

La sentencia, favorable a nuestros clientes, condenó a la constructora demandada a abonar a los clientes el importe peritado, por los defectos constructivos que le eran imputables, al arquitecto le condenó a pagar el importe peritado por los defectos de supervisión de la obra que le eran imputables y condenó solidariamente a ambos (constructor y arquitecto), a abonar a los clientes el importe peritado por los defectos constructivos imputables a ambos demandados, en los tres casos con los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda, y con imposición de las costas.

RESPONSABILIDAD POR DEFECTOS CONSTRUCTIVOS y RESPONSABILIDAD POR INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL

La responsabilidad civil por defectos constructivos en España se rige principalmente por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que establece las responsabilidades de los diferentes agentes que intervienen en el proceso de edificación. Esta normativa complementa las disposiciones del Código Civil relativas a la responsabilidad civil.

Agentes Responsables

1. Promotor:

– Persona o entidad que decide, impulsa, programa y financia una obra.

– Responsable de asegurar que la obra cumpla con las normativas y condiciones contractuales.

2. Proyectista:

– Profesional que elabora el proyecto técnico.

– Responsable de los defectos en el diseño y especificaciones técnicas del proyecto.

3. Constructor:

– Persona o empresa que ejecuta la obra.

– Responsable de la correcta ejecución conforme al proyecto y normativas.

4. Director de Obra:

– Técnico que supervisa y dirige el desarrollo de la obra.

– Responsable de la calidad y adecuación técnica de la ejecución de la obra.

5. Director de Ejecución de la Obra:

– Técnico encargado de la dirección técnica y el control de la ejecución material.
– Responsable de la correcta ejecución material de la obra.

6. Fabricantes y Suministradores:

– Responsables de los defectos que deriven de los materiales suministrados.

Plazos de Responsabilidad

La LOE establece diferentes plazos de responsabilidad según la gravedad de los defectos:

 1 Año:

– Defectos de acabado que afectan a la terminación o acabado de la obra (artículo 17.1.a de la LOE).

3 Años:

– Defectos que afectan a la habitabilidad de la edificación, incluyendo elementos que permiten el uso adecuado de la edificación como instalaciones eléctricas, de agua, aislamiento acústico, etc. (artículo 17.1.b de la LOE).

10 Años:

– Defectos estructurales que afectan a la estabilidad y seguridad del edificio, tales como daños en cimentaciones, soportes, vigas, forjados, muros de carga, etc. (artículo 17.1.c de la LOE).

La responsabilidad civil por defectos constructivos está claramente regulada por la LOE, que establece los plazos y responsabilidades de los distintos agentes implicados. Para llevar a cabo una reclamación, es esencial contar con evidencia sólida, intentar una resolución amistosa y, si es necesario, proceder con una demanda judicial debidamente fundamentada.

_____

Tu abogado, a tu lado.

Consúltanos

GA Togas&Tributos Abogados

Asesoría Legal Empresa

Bufete de Abogados 

Asesoría Tributaria